スタイナーの岩渕

相模原市の不動産売却
不動産売却を考えた時は、近隣物件の相場のチェックが極めて大切なことです。なぜなら、相場を把握できていないと査定で非常識な価格を提示されても鵜呑みにしてしまい、多大な損失を生むということも十分起こり得るからです。そして、目安ともなる物件相場の情報を持っておくことは価格交渉の一助ともなるでしょう。できるだけ積極的に情報集めに励みましょう。新居を購入して住み替えるためにそれまでの住居物件を売却したいといったケースは珍しくありません。その際は、売却ができた上で購入することがリスクマネジメントの観点では適正です。書類上の売買契約が締結されていても、確かにお金が手元に入るのを見届けるまでは気は抜けません。支払いが必要な時にお金が手元にないということを防止するためにも、先に購入してしまって売却はなんとかなるだろうと考えるのはおすすめしません。多額の金銭をやり取りすることになる不動産売却では、経費もそこそこにかさみます。まず支払いが必要なものとして不動産業者への仲介手数料がありますが、物件の売却価格次第で高額になってしまいますし、利益が発生した売却の場合は譲渡所得税を納めなければならないこともあるのです。取引書類を作成するのにかかるコストや印紙代もかかってくるでしょう。加えて、住居である物件の売却であれば、引っ越しの出費も見込んでおかなければならないでしょう。めでたく不動産の買い手が見つかり、契約の締結まで済んだところで、やっぱり売りたくない、買い手を他にも探したくなったりと心境や事情が変化して売却することを取り止めたい場合は、契約の破棄ができないわけではありません。そうは言っても、違約金の支払いが契約で定められていたり、既に受け取っている手付金を倍にして返さなくてはいけないので、留意の上で契約を結ぶことです。「家を売りたい」と今思ったからと言って、不動産物件の場合はそう簡単には購入者が見つけられないものです。それでは、不動産売却の期間は平均で何ヶ月くらいなのでしょう。通常、マンションで3ヶ月程かかり、一軒家の場合は平均で6ヵ月と言われることが多いです。しかし、あくまでも平均でということなので、もっとずっと長くかかる場合もあります。売却の日程を組む際は、そこも考えなくてはいけません。所有者が一人ではなく数人の人が名義人となっている不動産物件は、売却物件とするには、共有名義者のうち誰か一人でも反対する人がいると売却することが出来ないので、全員が承知しなくてはなりません。名義人として登記されている共有者全ての署名と実印が不可欠となりますから、複数いる名義者のうちの一人が勝手に売り渡そうとしてもできないようになっています。当該不動産を全部というのでなく持ち分だけというのなら売り渡すことも可能とされていますが、名義人となっている人が揃って金銭譲渡することになるはずです。いわゆる任意売却は、売却金額に比べて住宅ローンの残金が多い(債務超過状態)不動産物件を売る時を意味していて、「任売」とも略されています。任意売却を行った場合、不動産物件を手放すことにはなりますが、住宅ローンの返済額が減少するため、余裕を持ちながらの返済ができるはずです。とはいえ、専門知識を持った人の交渉がいりますから、費用はかかってしまいますが、弁護士や司法書士に一任するというのが成功しやすいです。戸建てなどの不動産物件を売ろうとした場合、購入を検討している人から境界確認書を要求されることもあるのです。そんな時には、専門職である土地家屋調査士による土地境界確定測量を土地の権利者の立ち会いで実施し、所有している土地の面積を確定させて、それを記載した書類を作成します。境界確認書が求められる理由は、土地同士の境界線が曖昧な時に、面積を正確に測った上で売価を確定させること、それに、購入地の周りの土地の権利者と境界のことでトラブルになってしまうのを回避するためでしょう。不動産売却を行い利益が生じた時は、ひょっとすると譲渡所得税の支払いが必要かもしれません。譲渡所得税は所有期間によって適用される税率が異なっており、5年間を超える場合は15%の所得税と5%の住民税が計算されます。そして、所有期間が5年以下だった場合は2倍の税率で納めます。いつ納付するかというのは、所得税は売却の翌年2月16日から3月15日の間に一括納付し、一方、住民税は四半期ごとの納付に分かれています。目一杯の価格で不動産売却を行うには、始めにあちこちの不動産業者に査定してもらうことです。それぞれの業者で査定額の差が大きいこともままあることです。それと、できるだけ専任媒介の契約にしてください。一般媒介の宣伝予算は専任媒介よりも少なく、それなりに時間をかけないと買い手が見付かりません。それに、専任媒介なら売り主に一定期間ごとに状況報告をするのが義務です。大抵の人は不動産物件を売り慣れていないものですから、売値を決める前に、一括査定サイトを使って、いくつかの業者におおよその査定額を教えてもらいましょう。複数の不動産会社の査定額を揃えれば、相場がどのくらいか知ることができますので、相場にふさわしいと思う価格を検討しましょう。それから、不動産業者にはコンサルティング業務も行えるスタッフが在籍していることもありますし、とりあえず無料で相談して、最高額がどのくらいつきそうなのかを考慮してみるのもいいかもしれません。売主は不動産を売る際に必要なものとして印鑑証明と実印があげられます。これらは法務局で所有権移転登記のためにいるもので、買主はどっちも用意しなくて問題ありません。しかし、ローンを組むなら例外です。この場合に限りローン会社では必要なものとして印鑑証明と実印と言われるでしょう。さらに、連帯保証人がいる場合はその人にも印鑑証明と実印を用意してもらいましょう。不動産売却では一般に知らないような内容も多いことから、専門家の知恵を借りるのがベストだと思います。全てではないものの、仲介だけでなく不動産会社でコンサルティングをしてくれることもあるのです。見逃しがちな物件の価値なども所有者に代わって専門家が探し出してくれたり、できるだけ高価で売るためのポイントを聞くことができるでしょう。料金不要でコンサルティングが受けられる場合もありますから、検討する価値はありますよ。不動産売却でウェブの一括査定サービスを使わないのはもったいないです。と言うのは、始めから一社に限定しての査定では、どのくらいが相場なのかを知らずに物件を必要以上に安く売却してしまう結果になりかねないからです。そのため、一括査定サービスを有効活用して比較対象の業者の査定額も見てみてから、納得できそうだと思えたサービス内容を持つ業者に接触してみるのがベストの方法でしょう。リフォームをしてから不動産を売却するべきだとは限りません。仮に何百万もつぎ込んでリフォームしたところで、お金がかかっているから高く売れるとは誰にも言えません。もしリフォームをするとしたら、購入希望者が内覧に来たときに目について影響しそうな箇所をメインに行うのが少しでも安く上げられるかもしれません。また、開放的で明るい室内を演出するため適宜掃除なども行うと最小限度のリフォームでOKです。不動産売却における一般媒介契約というのは、いくつもの仲介業者に仲介を頼むことです。専属契約に比べて、広告効果が高まったり、契約の種類が一般媒介契約だと不動産会社が他社よりも素早く買主をみつけて、売買契約に辿り着き、手数料を得るために販促に努め、それほど経たないうちに買い手をみつけてもらえる事例もあります。でも、複数業者と繰り返し連絡し合うことになりますから、それらが手間でうんざりする人もいるといいます。気付かずに脱税してしまう恐れもありますし、不動産物件を売ったら確定申告がやらなくてはいけないことの一つになります。多少なりとも儲けが不動産売却で生まれたのなら、忘れずに確定申告を行って、「譲渡所得税」を納めないと脱税になってしまうでしょう。一方、売却によって損失が出た時にも不動産売却で損が出たと確定申告で報告しておくと、税金を抑えることにつながるケースも多いのです。取引で損をしても得をしても不動産を売ったのなら、今は税務署に行かなくても可能ですから、確定申告しましょう。他に複雑な事情が絡んでこないのであれば、不動産売却に伴って想定しうる不都合は、徴収される税金についてのことくらいだと言われています。気を付けなくてはならないのは、住み替えに伴う際の売却で、面倒なことなるかもしれないリスクを背負うことになるかもしれません。所有している不動産が売れるという前提で、引っ越し先の新居の売買契約が既に成立しているのに、売りに出した物件が一向に売れずに得られるはずだった売却代金が用意できなくなると言ったことも考えられます。一般的には、不動産物件の売買をする際の支払いは、分割して、手付金、中間金、最終金として払われるケースがよくみられます。期間として流れを追うと、手付金を入金した約一ヶ月後に中間金を入金、そのおよそ三ヶ月後に最終金が支払われるでしょう。ただ、総額のうちの大部分は一番最後の最終金まで支払われません。手付金は現金ということもないわけではありませんが、記録が残ることもあり、全ての支払を売主指定の口座に支払うケースが大多数です。物件を購入した後で、買い手側が通常気付かないような欠陥を見付けたという時は、瑕疵担保責任を負う売り手側に修繕を求めることができます。これが適用されるのは、売り手側が不動産会社ならば最低でも2年間以上と定めがあります。でも、双方が個人である取り引きでは期間についての規定が特別ありません。全く期間が存在しないことも頻繁に見られます。一般的に不動産の売却を考える人は不動産業者に価格の査定をしてもらうのが第一歩になりますが、清潔でキレイな状態に整えてから査定をしてもらうのが肝心です。査定を受けるのがマンションなら尚更、キレイにしておくことで印象が俄然よくなります。あわせて、いざ購入希望者が内覧に来るとなったときにも掃除をしておくことと、少しでも部屋を広く見せるために不要な物をあまり出しておかないようにしましょう。焦ってやると逆効果になることがよくありますが、とりわけ不動産売却は高額取引を行うわけですから、結論を急がず丁寧に検討していきましょう。何より気を付ける点として、中には非協力的な不動産会社も見られるという点があります。仲介契約とは対照的に販売活動をする気がなかったり、二束三文で買おうとするようなところもありますから、業者選びでは警戒しておいた方がいいでしょう。少なくとも不安に感じられる点があるなら、契約を結ぶのはやめておきましょう。共同名義になっている不動産物件を売却したいときは、委任状を準備して売却に臨む必要があります。このような例では、取り引きに参加する代表者に、残りの各名義人が取り引きをその人に委任するという意思を記した委任状を預けておかなくてはなりません。期間の定めなく有効な委任状となるため、売買の間、一旦もらったものは効力を持ち続けます。近年、導入されたマイナンバーの提示を要求されることが不動産物件の売買ではあります。ただ、それは売主が一個人で、さらに、買うのが法人だった時に限定されるのです。その場合だとしても不動産物件の価格が100万円以下であれば、提示は必要としません。買主となる法人がマイナンバーの提示を求める場合があるのは、不動産物件を買った時に税務署に出す書類への記入が必要なので、提示を求められることがあるのです。不動産物件を売却した時の価格が3000万円以下にしかならなかった場合には、所得税、さらに、住民税の課税対象から除外してもらえる特例が適用されるでしょう。なぜかというと、売却した価格のうち、3000万円までが特別控除の対象になるからなのです。また、もし、買い換えで損失が発生した際には、総所得を合わせて計算し、損益通算を適用してもらえます。でも、この場合、適用条件として売却物件をかつて購入してから5年を超えていて、その上で、新しく契約した住宅ローンの支払期間が10年以上のケースです。買い手の気持ちを想像すればわかると思いますが、初期設定の売価で不動産物件の売却が成立するのはあまりなく、いくらになったら買うなどと買手が価格交渉してくる場合がよくあります。価格交渉をしてきた場合には、向こうの購入目的が判断材料の一つになります。居住用であるならば、それ以外の目的の購入の際よりも慎重に検討して購入を望んでいる人が大半ですから、それほど価格を下げなくても、売却が成立する公算が大きいです。一般的に、不動産物件を売る時には、仲介業者を選んで、媒介契約します。この契約は条件が違う3種類があり、専属専任媒介契約は成約の内容が厳しい物になっていますから、よく確認した方がいいでしょう。不動産業者との専属専任媒介契約では、契約した業者だけがその物件を仲介できるという制限があります。業者と専属専任媒介契約を取り交わした後になって、自力で買い手をみつけられても、勝手に本人達だけで契約というわけにはいかず、この仲介業者を通すことになるのです。不動産売却で融資利用の特約等が付されていて条件が不成立の場合に、契約によって生じる約定解除権を行使できることを白紙解除と呼んでいます。白紙解除の場合、買主から受領した手付金を全て返還する必要があります。通常は買主から貰った金額をそっくり返せばいいのですが、無利息での返還という旨が契約書に提示されていない場合、支払いに利息も付けなければならない場合がありますので、用心しておいてください。新居購入を機に住宅ローンを組むと、ローンの貸付は家が建築されてから始まることが基本的な場合です。すなわち、購入した注文住宅の建築が始まって終わるまでの間に工事の着工金などの費用が必要になれば、ローンを当てにせずに間に合わせなければならないのです。その前の住宅を売却していて資金が手元にあるなら安心ですが、まだ売り出し中という場合もあるでしょう。つなぎ融資とは、そうした場合に短期的な融資が受けられるものです。競馬、もしくは、競艇といったギャンブルの払戻金、及び、生命保険の一時金、損害保険の満期返戻金などに代表される、定期的に発生する収入以外の臨時的に入ってきた収入は一時所得に該当します。不動産を売却して入ってきたお金も臨時的なものですが、これは別の区分で譲渡所得と呼びます。所得による課税額(所得税)の算定でも一時所得と一緒には計算しません。場合によっては特例が適用されることもあるので、確定申告を確実に行いましょう。